欢迎您进入河南清债律师网! 设为首页 | 加入收藏
推荐律师更多+
  • 董家国律师 联系电话:13903865110
合同纠纷当前位置:首页 > 合同纠纷 > 房屋买卖合同中卖方不得任意行使解除权

房屋买卖合同中卖方不得任意行使解除权

作者:张超鹏游览次数:111发表时间:2018-04-04

    近年在郑州房地产市场异常火热,房价水涨船高的情况下,很多业主在与买受人签订房屋买卖合同后,经不起房屋快速升值的诱惑,为了追求最大经济利益,往往采取向买方赔付违约金或者支付双倍购房定金等方式意欲达到解除合同的目的,因与买方无法协商一致而产生纠纷。本文结合具体案例对在此情形下,卖方是否有权任意行使合同解除权展开分析论述。

201511日,甲通过丙中介公司向乙购房一套,甲按照合同约定向乙支付了定金、首付款,并向丙缴纳中介服务费;剩余未缴纳房款按合同由甲向中信银行贷款支付。后获得银行审批,按合同约定,双方可以办理过户手续。时值郑州房价快速上涨,乙表示反悔,意欲解除合同,双倍返还定金。理由是双方签订的房屋买卖合同第910条给予了买卖双方的任意解除合同的权利。合同第9条约定:“如买方未能履行本合同之条款以致合同不能顺利完成,则已付定金由卖方没收,而卖方有权将房屋转让于其他任何人,唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。”合同第10条约定:“如卖方收取定金后不依合同条款将房屋出售于买方,则卖方须双倍返还定金予买方以弥补买方之损失,则买方不可要求进一步赔偿或者逼使买方履行此合同。”双方因此产生纠纷,甲向法院起诉,诉求撤销《房屋买卖合同》第910条的规定,要求乙继续履行合同及协助甲办理房屋产权登记手续。乙提起反诉,称其与甲、丙之间签订的合同是建立在双方平等自愿的基础上,其解除合同也是根据双方合同第10条的约定。

本案的焦点在于三方签订的房屋买卖合同是否应当继续履行以及合同第910条是否应当撤销。具体而言,主要是指在合同明文约定合同方可以任意解除的前提下,合同一方是否可以解除合同。以下内容对上述问题逐一进行分析。

(一)房屋买卖合同应当继续履行,其依据如下:

第一,被告不具有合同解除的约定或者法定的情形。根据我国《合同法》第92条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”及第93条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:1、因不可抗力致使不能实现合同目的;2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;5、法律规定的其他情形。”本案中,房屋买卖合同是三方当事人意思表示一致的结果,且不违反法律、法规的强制性规定,是有效成立并生效的合同。当事人并未对合同解除达成合意,买方已按照合同的约定履行了支付定金以及房屋首付款的规定,卖方及中介公司对此没有异议。综上,该合同既不符合约定解除的条件也不符合法定解除的条件,买卖合同仍有效,受国家法律的保护,双方应当继续履行。

第二,如果合同被解除,则违反了合同目的解释的原则,也违背我国合同立法的初衷。从合同目的解释的角度来讲,本案中房屋买卖合同应当履行。合同目的解释的原则是指合同的解释应当符合当事人缔约的目的,合同的目的被认为是当事人真意的核心。我国《合同法》第60条第2款规定:“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”离开了合同的性质、目的去讨论合同本身,将失去合同应有的意义。本案中,抛却房屋买卖这个合同的主要目的,房屋买卖就没有存在的意义。因此,买卖双方及中介公司都必须以合同的目的作为最终的出发点和落脚点。从我国《合同法》立法原则来说,任意解除合同不符合合同法鼓励交易的原则。不管是是在立法中还是司法中,都应当以是否有利于促进合法有效的交易作为一个重要标准。合同一旦成立并生效在法律上对各方当事人即具有拘束力,任何一方当事人不得擅自变更或者解除合同。具体到本案中,乙意欲解除合同尽管依据合同第910条的约定,但如果法院认定其可以解除合同,就违背了合同法促进交易的基本原则,也使合同对缔约方没有任何约束力,也有违背我国合同立法的初衷。

(二)买卖合同第910条的效力问题

首先,买卖合同第910条不是无效条款。所谓无效合同,是指合同虽然已经成立,但欠缺合同的生效要件,在法律上确定、当然、完全不发生法律效力的合同。无效合同具有以下几个特征:无效合同具有违法性、无效合同自始无效、无效合同具有不得履行性;无效合同当然无效。本案合同是中介公司提供的格式条款。我国《合同法》第40条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”第52条规定,有下列情形之一的,合同无效:1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;2、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;3、以合法形式掩盖非法目的;4、损害社会公共利益;5、违反法律、行政法规的强制性规定。第53条合同中的下列免责条款无效:1、造成对方人身伤害的;2、因故意或者重大过失造成对方财产损失的。本案买卖合同中的第910条并不符合第5253条的任何一种情形,并且910条也不符合合同其他无效的情形,因而不是无效条款。

其次,买卖合同第910条属于可撤销条款。

我国《合同法》第54条第一、二款规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:1、因重大误解订立的;2、在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案的背景发生在2016年郑州房间快速上涨时期,卖方为了获取更多的利益解除房屋买卖合同,卖方任意解除合同是对买方合法权益的侵害,将导致双方利益严重失衡,任意解除合同是显示公平,对于买方来说极为不公平。违反了合同意思自治原则,也违背了合同立法的目的。因此,买卖合同中第9条与第10条性质相同,都属于显示公平的条款,故应当予以撤销。并且本案中的《房屋买卖合同》是中介公司提供的格式条款,中介公司未向买卖双方加以提示说明以及解释,这也违背了诚实信用的基本原则。

一审法院认为三方签订的合同第910条中介公司未向买卖双方提示解释违背了诚实信用的基本原则,在房价大幅度上涨的情况下,卖方任意解除合同是显示公平的。故买方要求继续履行房屋买卖合同的要求应当得到法院判决的认可。法院最终判决:1、撤销甲、乙、第三人丙中介公司签订的《房屋买卖合同》第910条;2、被告乙继续履行其与甲、第三人丙中介公司签订的《房屋买卖合同》;3、被告乙于本判决生效之日起十日内协助原告甲办理产权转移登记手续,原告甲在办理产权转移登记手续之日给付被告剩余购房款人民币七十五万元;4、驳回被告乙的反诉请求。

综上所述,我国合同立法以维护合同自由、鼓励交易为目的,合同双方履行义务要遵守诚实信用原则,公平行使权力履行义务,保障利益平衡。因此,在房屋买卖合同中不具有约定或者法定解除的条件下,卖方不得任意行使解除权。

河南清债律师网|律师清欠 收购债权|河南债权债务律师|河南工程欠款律师|郑州工程欠款律师|郑州清债律师|河南追债律师|河南讨债律师|郑州债权债务律师|河南要账律师

版权所有:河南清债律师律师网  技术支持:中龙网络

QQ:1364421942 电话:13903865110 地址:郑州市金水区黄河路与姚寨路交叉口联盟国际商务大厦十八层